一、楼层的划分及产品形式

1、住宅按层数划分如下：

低层住宅为1F~3F；

多层住宅为4F~6F；

中高层住宅为7F~9F；

高层住宅为≥10F;

高度超过100m时，为超高层。

2、容积率与产品形态

一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系

3、容积率与产品形态

二、楼梯及电梯

1、1-6层住宅

无电梯住宅不应超过六层。

顶层为跃层住宅时，六层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。

2、7-11层住宅

7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

超过六层的塔式住宅应设封闭楼梯间，如户门采用乙级防火门时可不设。

电梯不应与卧室、起居室紧邻布置，受条件限制需要紧邻布置时，必须采取有效的隔音和减震措施。

7层及7层以上的住宅核心筒的几种常见形式：

优：楼梯间自然采光，户型进深小，采光好。

劣：核心筒面积较大，使用率较低，且需牺牲一户部分使用面积；且有噪音震动影响。

优：核心筒面积小，使用率较高；楼梯间自然采光；核心筒规整，户型对称。

劣：户型进深随之加大，影响采光；受电梯影响，在起居室须采取有效的隔音和减震措施。

3、12-18层住宅

十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯（消防电梯）。

12~18层住宅核心筒的几种常见形式：

优：楼体电梯共用前室，减少面积提高使用率，直达性强，楼梯间、电梯厅自然通风采光，

劣：电梯井贴近住户，有震动和噪音影响。

优：用于楼门门面宽较宽，且户型规整楼体，核心筒自然采光，将电梯对户内的影响减弱到最小。

劣：核心筒面积增大，使用率减小，路线长，直达性不强。

4、18层以上住宅

根据《高规》要求，18层以上（不含）单元式住宅，需设置两个安全出口，每个疏散口有独立的前室并有独立的防烟楼梯间。在设置两个独立楼梯间确实困难的情况下，可设置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔楼中，如设置独立的消防前室确有困难，可设置共用前室，但必须有加压送风设备。

什么是剪刀梯：

多用于18层以上的住宅，其特点是：在同一楼梯间里设置了两个楼梯，具有两条垂直方向疏散通道的功能。剪刀楼梯在平面设计中可利用较狭窄的空间，设置两部楼梯，因而提高了建筑面积使用率。

剪刀梯与电梯结合的几种常见形式：

优：楼梯间、电梯前室自然采光通风，电梯、楼梯间直达性较强。电梯与住户之间设有管道井进行空间过度，减少电梯运行的震动和噪音影响。

优：楼梯间自然采光通风，电梯井紧贴楼梯间，对住户的影响不大。

劣：电梯厅需人工照明，去往楼梯间的路线过长。

5、超高层

建筑高度超过100m的公共建筑，应设置避难层，并应符合下列规定：

1.避难层的设置，自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间，不宜超过15层。

2.避难层可兼作设备层。

5.12大地震后，西南地区的高层都强制要求设置避难层

6、封闭楼梯间/防烟楼梯间

封闭楼梯间：设有能阻挡烟气的双向弹簧门的楼梯间。高层建筑的封闭楼梯间的门应为乙级防火门。

防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有前室（面积不小于6平方米，并设有防排烟设施）或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。

三、住宅间距

住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。

1、住宅朝向

在住宅建筑评价指标体系中有：“平均每套良好朝向的卧室、起居室面积以多者为优。”其中良好朝向是指南向和东南向；东向为次好朝向。

住宅类不能有纯北向套型

设计规范要求：住宅立项的项目，不能出现纯北向的套型（即一套住宅里面的客厅、卧室等主要居室空间，不能全部朝北，至少有一个朝向南、东或西，并满足当地的日照要求）

2、日照间距

日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

h—太阳高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢房屋窗台至地面高度。

日照标准及气候区划：

住宅日照标准应符合下表规定：

每个城市的规划管理部门依据全国气候区划图，结合每个城市不同的特点，制定不同的日照要求

塔式建筑与板式建筑：

日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑

塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑

板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑

板楼的日照遮挡，主要取决于前后间距；而塔楼的日照遮挡，主要取决于左右空隙

防火间距/耐火等级的划分：

民用建筑的耐火等级应分为一、二、三、四级。

地下、半地下建筑(室)的耐火等级应为一级；重要公共建筑的耐火等级不应低于二级。

高层建筑的耐火等级应分为一、二两级，

一类高层建筑的耐火等级应为一级，二类高层建筑的耐火等级不应低于二级。

裙房的耐火等级不应低于二级。高层建筑地下室的耐火等级应为一级。

住宅防火间距要求：

防火间距/侧面间距：

住宅侧面间距，应符合下列规定：
(1)板式住宅，多层之间不宜小于6m；多层建筑与多层建筑的防火间距应不小于6米，高层建筑与多层建筑的防火间距不小于9米，高层层与高层建筑的防火间距不小于13米。 
(2)高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视线干扰因素，适当加大间距。

四、居住区相关规范

1、住区分级

住区人口规模规定：

住区人口规模越大，相应公建配套的比例越高；组团级配套比例最低，仅需满足最基本的生活需求即可。

公共服务设施控制指标：

注：

①居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标，

②公共服务设施总用地的控制指标应符合表3.0.2规定；

③总指标未含其他类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标；

④小区医疗卫生类未含门诊所；

⑤市政公用类未含锅炉房，在采暖地区应自行确定

2、基地道路等级划分

注：

小区路：建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于14m；无供热管线的不宜小于10m；

组团路：建筑控制线之间的宽度，需敷设供热管线的不宜小于10m；无供热管线的不宜小于8m；

在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定。

道路剖面示意图：

宅间道路断面图示意

居住小区级道路断面图示意

居住组团级道路断面图示意

3、基地机动车出人口位置规定

距大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于70m；

距非道路交叉口的过街人行道（包括引道、引桥和地铁出入口）最边缘线不应小于5m；

距公共交通站台边缘不应小于10m；

距公园、学校、儿童及残疾人等建筑的出入口不应小于20m；

当基地通路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路连接；

与立体交叉口的距离或其它特殊情况时，应按当地规划主管部门的规定办理。

4、住宅红线的退让（如果规划意见书有具体要求，则按规划意见书执行）

建筑物与城市道路或用地红线的距离：多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10m

从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15m。
按照要求，今后，沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15m；沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10m；沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8m；沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。

城市快速路——城市道路中设有中央分隔带，具有四条以上的车道，全部或部分采用立体交叉与控制出入，供车辆以较高的速度行驶的道路。

沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路规划红线的距离不得小于3m。在市区旧区中心地段的商业街，按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门和公安交通管理部门核定，其后退距离可适当缩小。

北京地区住宅退让要求：

五、案例分析（中铁黄土岗项目）

1、居住区人口规模规定

规划建筑面积：247620平方米。（其中约6万平方米为限价房；6万平方米为廉租房；12万平方米为商品房）

本案中，建筑产品形态与容积率对应关系

2、容积率拆分

其中，户型配比是根据市场研究的结论得出的

总户数：619+705+1536=2860

3、建筑物应距离城市道路或用地红线的程度：多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M

4、做总体规划之前，先进行地块价值分析

5、确定规划设计原则

总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；

适度拆分总体容积率；

拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；

所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；

打造地块内部均质化优良环境。

6、确定总体规划布局方向

7、规划方案

规划及日照：

8、出入口的设置：

9、交通组织

一般来说，每个组团应有2个以上的机动车出入口，并与市政道路适当位置接驳；

社区内部交通组织要满足日常出行、搬运家具、消防疏散的等方面的要求。

10、电梯及楼梯的配备

住宅电梯，一般按照每部电梯服务60-80户设置，如果单元总户数超过120，则建议至少设置三部电梯（其中含一部消防电梯）。